[내손안에 법률17 ] 전입신고 금지 특약의 유효성

오산시민신문 | 입력 : 2019/04/05 [18:09]

[내손안에 법률17 ]  전입신고 금지 특약의 유효성

 

오피스텔 임대차의 경우 임대인이 임차인에게 전입신고를 금지하고, 이에 더하여 만약 임차인의 전입신고로 인하여 임대인에게 손해가 발생할 경우 임차인이 손해 전액을 부담하기로 약정하는 경우가 더러 있습니다.

 

사적자치의 원칙에 따라 당사자들 간의 약정이 제일 우선시 되어야 하는 것이지만, 모든 경우에 임차인이 계약에 따라 전입신고를 하지 않아야하는 것은 아닙니다.

 

A씨는 오피스텔을 분양받아 부동산임대업으로 사업자등록을 하고, 부가가치세 신고시 오피스텔에 대한 부가가치세 매입세액을 환급받았습니다. 이후 A씨는 오피스텔을 B씨에게 임대하기로 하고, 임대차계약서의 부동산 용도란에 “업무용”이라고 기재하고, 특약사항란에 ‘임차인은 전입신고를 하지 않고 이를 어길시 발생되는 임대인의 손해를 부담하기로 한다’는 내용을 기재하였습니다.

 

그러나 B씨는 임대차계약서와 달리 전입신고를 하였고, 오피스텔을 주거용으로 사용하였습니다. 그런데 이 사건 오피스텔이 주거용으로 사용된다는 것이 확인되자, 세무서장은 A씨에게 A씨가 돌려받은 부가가치세 전액을 과세하였습니다. 

 

임대차계약서에 따르면 B씨는 A씨로부터 오피스텔을 임차하면서 업무용으로만 사용하기로 약정하였으나, 계약을 위반하여 오피스텔을 주거용으로 사용하였고, 이로 인하여 A씨는 부가가치세를 납부하게 되었습니다. 이에 A씨는 B씨에게 손해배상으로 부가가치세 전액을 지급하는 소송을 제기하였으나 패소하였습니다.

 

위 사안에서 B씨는 명백히 임대차계약서의 특약사항을 위반하였습니다. 원칙대로라면 B씨는 A씨에게 A씨가 납부한 부가가치세액 상당의 금전을 지급했어야 할 것입니다. 그런데 B씨는 어떻게 A씨를 상대로 승소할 수 있었을까요?

 

답은 A씨와 B씨가 오피스텔의 사용방법을 업무용으로만 제한했다고 볼 수 없기 때문입니다. 오히려 전후 사정과 임대차계약서 내용에 따르면 A씨는 B씨가 오피스텔을 주거용으로 사용할 것을 알면서도 부가가치세 매입세액을 환급받기 위하여 특약으로 B씨가 전입신고를 하지 않고 이를 어길시 발생되는 A씨의 손해를 부담하기로 하였던 것이었습니다.

 

따라서 실질적인 계약은 주택임대차계약이었으므로, 임차인인 B씨에게 불리한 특약내용은 무효가 되었던 것입니다.

▲ 김새별 변호사 (법률사무소 채움 대표)    © 오산시민신문

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