[내손안의 법률27] 개정 주택임대차보호법에 대하여

오산시민신문 | 기사입력 2021/03/16 [09:49]

[내손안의 법률27] 개정 주택임대차보호법에 대하여

오산시민신문 | 입력 : 2021/03/16 [09:49]

 김새별 변호사.   © 오산시민신문

 

작년에 주택임대차보호법이 개정된 이후로 주택임대차에 대한 문의가 많다. 특히 유념해야 할 개정 내용은 다음과 같다.


종전에는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우나 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전까지 임대인에게 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 관계가 지속되는 것으로 보아 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 보았다.


개정 주택임대차보호법은 임대인은 임대차계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 임대차계약 종료 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 해야 하는 것으로 변경되었으므로 기간에 유의하여야 할 것이다.

 

그러나 종전과 마찬가지로 이 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생한다.


종전에는 주택임대차 기간이 최소 2년 보장되었고, 위와 같이 묵시적 갱신이 있어 임대인이나 임차인이 계약 해지 통보를 함으로써 계약을 갱신하지 않을 수 있었다.

 

따라서 묵시적 갱신이 되지 않은 경우 임차인은 임대인과 협의하여 임대인의 요구대로 보증금이나 월세를 올려주거나 계약기간 만료 후 이사를 갔다.


그러나 개정 주택임대차보호법으로 임차인에게 계약갱신요구권이 신설되었고, 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

 

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보기 때문에 임차인에게는 4년의 계약기간이 보장된다.


또한 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하는 것으로 하였고, 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 


최근 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함)의 실거주를 목적으로 인한 계약갱신 거절이 문제가 되고 있다. 임대인이 실거주를 하겠다고 계약갱신을 거절한 후 제3자에게 보증금을 높여 임대하는 경우가 있다.

 

그러나 임대인의 실거주를 이유로 계약갱신이 거절된 임차인은 해당 주택의 임대인ㆍ임차인의 인적사항, 확정일자, 차임ㆍ보증금 등을 열람할 수 있다. 따라서 임차인이 제3자가 해당 주택에 거주하는 것을 발견한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상할 수 있으므로 주의해야 한다.

 

 

오산시민신문  master@osannews.net

 

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