오산시 세정과 최경란 주무관.  © 오산시민신문

2022년 오산시 주택거래 현황을 살펴보면 전년대비 거래건수는 53.4%, 거래금액은 27.9% 감소했고, 이에 따는 오산시 취득세 세수는 약 70억 정도의 감소세를 보였다.

비단 오산시만의 상황은 아니다. 전국적으로도 작년대비 급감한 거래량은 2006년 거래량 조사를 시작한 이래 최저치를 기록할 것으로 예상되며, 주택 총 거래량(매매,교환,증여,분양권 전매 등)은 42.7%가 감소했다. 주택 매매가격 또한 하반기부터 전국적으로 하락세를 이어가고 있으며, 하락폭이 점차 확대되는 추세이다.

그렇다면 최근 이런 변화가 일어나게 된 이유는 뭘까?

코로나19의 극복을 위한 조치로 기준금리가 전례없는 0.5% 수준까지 내려가고, 재난지원금 등의 지급 등으로 시중에 풀린 자금이 생산, 유통, 소비와 같은 실물경제로 흘러가지 못하고, 장기간 이어진 저금리 환경과 만나 시장에서는 현금 유동성이 활발해져 부동산, 가상화폐, 주식 등으로 흘러갔다. 이렇게 시중에 현금이 많이 풀리자 이는 자산 가격을 끌어 올려 20대부터 70대까지 우리나라엔 부동산 광풍이 부는 등 인플레이션(지속적인 물가 상승)을 부추겼다. 

이로 인해 정부에서는 폭등한 부동산가격을 안정시키고 그간 누증된 금융불균형을 완화하기 위해 2021년 8월부터 기준금리를 인상하기 시작하였고, 부동산 정책을 내놓는 등 과열된 부동산 시장의 안정화를 도모했다. 특히나 2022년 한해를 돌아보면 연 초 기대와 달리 시장 변동성이 큰 한해로 미국과 중국 간의 갈등 고조, 우크라이나 러시아 전쟁 등 국제환경의 변화에 따라 유가가 급등하고 인플레이션이 세계 각국으로 확산되었다.

이에 세계적인 인플레이션 억제를 위한 기준금리 인상이 시작되어 한때 0.5%까지 갔었던 기준금리는 지금 4%대를 향해가고 있다. 우리나라도 이러한 기조에 따라 2019년 이후 급등했던 주택가격이 금리인상과 부동산 관련 세금 및 대출 규제 등으로 인해 거래량과 가격 모두 조정을 받으면서 거래 절벽 현상은 더욱 심화되어 경기침체 수준으로 시장이 위축되었다. 코로나19이후 급등했던 상승 그래프는  2019년 가격 수준으로 가격으로 내리막을 향해 가고 있다.

2023년 부동산 전망도 올해와 크게 다르지 않다고 보고 있다.
주택산업연구원은 내년 아파트 실거래 가격은 전국은 8.5% 하락, 서울은 9.5%, 수도권은 지방 4%에 비해 더 큰 폭(13%)의 감소가 있을 것이라고 전망했다. 문제는 이런 흐름이 현재를 살아가는 우리 모두에게 큰 어려움을 주고 있다는 사실이다. 폭등하는 이자는 고정된 수입으로 살아가는 근로자들의 생활에 팍팍함을 더해주고 있으며, 취득세 및 양도세 중과 등으로 집이 팔리지도 않고, 과도한 대출 규제 및 금리인상에 대한 부담으로 살 수도 없어 부동산 거래는 일상적인 일이 되지 않게 되었다.

무엇보다 부동산 시장의 침체에 따라 지방자치단체의 세입 감소도 우려되는 상황이다. 거래량의 감소 및 주택가격 하락 등으로 거래세인 취득세 세입의 감소는 물론이며, 2023년 부동산 공시가격은 2022년 대비 6% 정도 하락할 것으로 보여 재산세 등 세입 감소가 불가피할 것으로 보인다. 이는 지방재정악화로 이어짐은 물론이고 이로 인한 행정서비스의 질이 저하되어 결국 그 피해는 고스란히 시민들에게 돌아갈 것이 자명하다.

이를 해결하고자 정부는 최근 부동산 가격 하락세가 이어지자 부동산시장 규제 해제에 박차를 가해왔다.
지난 정책에서 주택 가격에 따라 20~50% 차등 적용하던 LTV [LTV(Loan To value ratio)주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율. 만약 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 된다] 규제를 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)는 50%로 일괄 적용했고, 투기과열지구 내에서 15억원 초과 아파트 주담대도 허용했다.

또 내년 초 출시되는 ‘특례보금자리론’에 대해서는 주택 가격을 6억원에서 9억원으로, 대출 한도도 3억 6000만원에서 5억원으로 확대하는 식으로 완화 정책을 펼쳤다. 또한 규제지역 완화와 취득세 중과개편도 논의하고 있는 상황이다.

그럼에도 불구하고 필자는 현 시점에서 주택거래를 가장 활성화 시킬 수 있는 방안은 가계부채 관리대책방안인 DSR [Debt-Service Rratio: 총부채원리금상환비율] 의 “조속한 완화 정책”이라 생각한다. 현재 대출이 1억원이 있는 자가 추가 대출을 받을 경우 DSR [금융회사대출의 연간 원리금 상환액/연소득 × 100 ]이 비율이 40% 초과 시 대출을 받을 수 없다. 즉 내 연봉이 크게 오르지 않는 한  LTV[주택담보대출비율] 한도가 늘어났다 해도 연소득이 반영되는 DSR규제 때문에 그 만큼 대출을 더 받을 수 없다.

대출이 어려우면 주택 매수는 어려운 것이 대다수 사람들의 현실이다. 고금리 기류의 흐름을 꺾을 수 없다면 지금 이 시점에선 연간 소득 대비 금융부채 원리금 상환능력을 보고 대출을 결정하는 DSR규제 완화가 주택거래 활성화를 위한 묘안이 아닌가 한다. 자기 자금이 없는 사람이 내 집 마련 기회 또는 주거 상향의 기회도 놓치고 결국 현금 부자들만 줍줍하는 부작용을 금융이 방치해서는 안된다고 생각한다.

얼마 전 한국주택학회 학술대회에서 언급한‘주택 상승기 초입 수준으로 규제 완화’하겠다는 국토부 장관의 약속이 지켜져 주택거래 활성화가 원만하게 추진되어 개개인의 주거 행복은 물론 침체된 지방자치단체의 세입확보에 큰 활력이 되길 기대해 본다.

오산시민신문  master@osannews.net